问题1：不动产物权登记生效制度的实践困惑

房屋买卖合同有效且价款已全部支付，买受人也实际占有该房屋，但未办理产权过户登记手续，此时买受人对该房屋是否享有物权？其是否可以对抗法院的强制执行？

梁老师：本题涉及到办产权登记之前是什么权利状态，这样的权利状态能不能强制执行。从物权法关于物权变动的规定来说，我国实行登记生效主义。按照物权法第14条的规定，不动产物权的变动，自记载于不动产登记簿之时发生效力。第15条规定，未办理登记的，不影响买卖合同的效力。本题中，房屋买卖合同有效且价款已全部支付，买受人也已经实际占有该房屋，但未办理产权过户登记手续，如果仅从物权法第14条的规定看，因为没有办理产权登记，其物权变动未生效，应当肯定买受人还没有取得房屋的所有权。但请同志们特别注意，这种情况下，虽然买受人不享有所有权，但是买受人享有"占有"，他是该房屋的合法占有人。

什么叫"占有"？对于财产的事实支配状态叫"占有"。"占有"在各国民法规定中稍有区别。日本民法规定为"占有权"，是物权的一种。我国物权法规定为"占有"，是一种事实支配状态。"占有"，虽然不是一种物权，但是"占有"规定在物权法上，属于物权法规定的一种财产利益。对应于侵权责任法第2条的规定，"占有"属于受侵权责任法保护的一种民事利益。侵权责任法第2条规定，侵权责任法的保护客体是"民事权益"，包括民事权利，和未被规定为权利的民事利益。民事利益，包括人身利益和财产利益。

依据有效的房屋买卖合同交房、付款之后，如果办理了产权过户登记，买受人就取得房屋所有权，该房屋所有权当然受法律保护；没有办理产权过户登记，买受人因出卖人交房而取得对该房屋的"占有"，即对该房屋的实际支配状态，就属于受法律保护的一种合法财产利益。从侵权法来说，买受人虽然没有办理产权过户登记、没有取得房屋所有权，但买受人已经取得对房屋的合法占有，同样受法律保护，任何人侵害其合法占有均将承担侵权责任。

民法所谓"占有"概念，是指对财产的实际支配状态。如果是一个小的物品，"占有"就是指身体控制，占有手机就是把手机握在手中或者放在口袋里，占有一辆汽车就是拥有车钥匙。"占有"分为有权占有与无权占有，有权占有一定是合法的（如承租人、借用人的占有），无权占有往往是违法的（如盗窃者占有盗窃物），也有不违法的无权占有（拾得人占有遗失物）。本题中买受人基于有效的买卖合同和出卖人的交付行为，而占有自己所购买的房屋，属于"有权占有"，是受法律保护的一种合法财产利益。但本题问的是，这种"占有"是否可以对抗法院的强制执行？

在回答此问题之前,需要弄清楚法院强制执行是什么性质？执行的对象是什么？法院强制执行，所执行的是生效判决所确认的债权人对被执行人(债务人)的债权，执行的对象是被执行人(债务人）自己的财产，即被执行人享有所有权的财产。如果某项财产（动产、不动产）不在被执行人自己的占有之下，而在第三人的占有之下，则法院强制执行的是被执行人对于该第三人占有之下的财产的返还请求权。如果被执行人对于该项财产享有返还请求权，该项财产（即使处于第三人占有之下）仍属于法院强制执行的对象，则占有该项财产的第三人不能对抗法院强制执行；反之，如果被执行人对于该项财产不享有返还请求权，则该项处于第三人占有之下的财产不属于法院强制执行的对象，则第三人可以对抗法院的强制执行。质言之，对于某项处于第三人占有之下的财产，判断法院可否强制执行的标准是，被执行人是否享有返还财产请求权。

如一家企业通过融资租赁购买设备，按照合同法的规定，该项设备的所有权归租赁公司，该企业仅享有使用权。如果该企业不能履行债务，则该企业的债权人不能申请法院强制执行该项设备，因为被执行人企业不享有该项设备的所有权。而租赁公司可以行使返还请求权取回该项设备。因此，如果该租赁公司不能履行债务，则其债权人可以申请法院强制执行该项设备，强制执行的依据是，被执行人租赁公司对于该项设备享有返还请求权。

归结起来，法院强制执行处于被执行人之外的第三人占有之下的财产，所执行的是被执行人对于该项财产的返还请求权。如果被执行人对于该项财产享有返还请求权，法院就可以强制执行，占有该项财产的第三人就不能对抗法院的强制执行；如果被执行人不享有返还请求权，法院就不能强制执行，因为没有执行依据，占有该财产的第三人当然可以对抗法院的强制执行。

最高人民法院关于民事执行查封、扣押、冻结财产的解释（法释［２００４］１５号）第37条规定："被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人"，"第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。"为什么人民法院不得查封、扣押、冻结？因为被执行人对于该项财产没有返还请求权。

现在回答问题，房屋买受人依据有效的买卖合同履行了付款义务，基于出卖人的交付行为而实际控制了房屋，因为没有办理产权过户登记而尚未取得该房屋的所有权，但是买受人已经取得对于该房屋的合法有权占有。如前所述，人民法院可否对买受人没有办理产权过户的该房屋强制执行，判断标准是，出卖人（被执行人）对于该房屋有没有返还请求权？

物权法第34条规定："无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。"本条规定，对于无权占有的不动产或者动产，权利人有返还请求权。对本条作反面解释，如果属于合法有权占有，则原权利人（出卖人）没有返还请求权。本题中，买受人的占有属于合法有权占有，仅仅因为没有办产权过户，所有权尚未过户到买受人名下，这种情形，虽然在不动产登记簿上出卖人还是所有权人，但仅仅是名义上的所有权人，而不是真正的所有权人，他对于该房屋已经不再享有包括返还请求权在内的任何权利，相反还负有向买受人移转所有权的义务。因此，当该出卖人成为被执行人时，人民法院不能强制执行其已经交付给买受人并且收取了房款的房屋，理由是他对于该房屋没有返还请求权。

对本题的回答是，买受人依据对于自己所购买的房屋的合法有权占有，足以对抗法院的强制执行。人民法院应当驳回强制执行申请，因为被执行人对于该房屋不享有返还请求权。

法官：这个问题大量存在于民事审判中，案件执行中，灾区法院经常遇到这种情况，房屋买受人几年前入住，但是没有拿到产权证，现在房屋毁损了，他没有办法证明自己是实际权利人，政府基于灾毁房屋的救助利益该给谁不明确。

梁老师：这是另外的问题，下面再说。先对本题补充一下，为什么没有返还请求权，就不能强制执行？因为出卖人的全部利益都已经实现了，他基于买卖合同把房屋卖了，收取了房款，其财产价值已经完全实现。所有权虽然没有过户给买受人，但这种情形出卖人的所有权仅仅是名义上的，不是真正的所有权，名义所有权人没有实际的利益。这是法律采取登记生效主义立法模式的必然结果。名义所有权人，对于该房屋已经不享有占有、使用、收益和处分的权能，不享有返还请求权，其所有权名义仅仅是一个"空壳"。再说，法院对于该房屋不能强制执行，对于申请执行人（出卖人的债权人）也没有任何损害，该房屋的全部财产价值已经包含在被执行人的财产之中了。

现在谈这个法官提到灾区的问题，房屋买受人几年前入住，但是没有拿到产权证，现在房屋毁损了，他没有办法证明自己是实际权利人。但是，他在地震发生之前已经入住该房屋，已经取得对该房屋的合法有权占有，地震毁损的是房屋，受损害的是占有人，而不是出卖人（因未办理产权过户仅是名义所有权人），出卖人因收取房款和交付房屋对于该毁损房屋已经没有任何利益。因此，人民政府应当补助的是毁损房屋的占有人。因为没有办理产权过户登记，他是不是所有权人难于证明，但他对毁损房屋的占有是事实状态，这是容易查明的。虽然他没有办法证明自己是所有权人，仍然应当获得政府基于灾毁房屋的救助利益。

法官：抵押人出卖抵押物实践中出现两个问题，一是抵押人出卖抵押物有效，这是一个判决，要求抵押人履行。二是抵押权人主张实现抵押债权。抵押权的判决，买卖合同的判决。两个判决怎么执行、平衡？买受人支付了对价，占有了房屋，抵押权人的抵押权是否就没有了？这两个判决怎么执行？

梁老师：现在按照买卖合同司法解释第3条，抵押人未经抵押权人同意出卖抵押物的，人民法院不能认定该买卖合同无效。这是就买卖合同的双方当事人而言的。无论出卖人（抵押人）或者买受人，以买卖合同订立之时出卖人的处分权受到限制（未经抵押权人同意）为由，请求法院确认买卖合同无效的，人民法院不予支持。亦即该买卖合同有效。

假设双方当事人在订立买卖合同的过程中，抵押权人发现了，抵押权人有权阻止该买卖合同的订立。这种情形，按照物权法第191条第1款的规定，抵押人可以采用"将出卖抵押物所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存"的办法，以换取抵押权人的同意；或者在未经抵押权人同意的情形，买受人可以采用"代为清偿债务消灭抵押权"的办法，亦即买受人向抵押权人支付买卖合同价款，而使该买卖合同有效。在买卖合同已经订立之后，抵押权人有权向法院起诉，请求法院确认该买卖合同无效，更为重要的是，抵押权人在向法院起诉时应当采取财产保全措施，阻止该房屋的交付。如果买卖合同已经成立，出卖人已经交房，买受人取得占有，甚至已经办理产权过户登记（出卖人提供了虚假证据），买受人已经取得房屋所有权，人民法院就应当裁定